Imposto de renda sobre aluguel: Carnê-Leão e IRRF em 2026

O Carnê-Leão considera os rendimentos sujeitos a essa apuração recebidos no mês, e não uma faixa de tributação separada para cada imóvel ou inquilino. Havendo imposto a pagar, o vencimento é o último dia útil do mês seguinte ao recebimento, com o código 0190. [1][4]

Exemplo fictício: Ana recebe aluguéis de dois apartamentos ocupados por pessoas físicas. Ela organiza os recebimentos dos dois contratos no mesmo controle mensal. Não calcula uma suposta isenção independente para cada apartamento. Depois, verifica os encargos admitidos e o resultado da apuração.

Se o inquilino for empresa, o proprietário não deve pagar Carnê-Leão sobre aquele mesmo aluguel apenas porque o valor entrou em sua conta de pessoa física. É necessário conferir o tratamento da fonte pagadora e, havendo divergência, corrigi-la com a documentação do contrato. [2][3]

A imobiliária que administra o contrato é intermediária. Se o inquilino é pessoa física, a receita mantém essa origem; se é empresa, o aluguel continua sendo rendimento recebido de pessoa jurídica. A taxa de administração deve ser identificada e comprovada. [2]

A data relevante é a do pagamento pelo inquilino ao proprietário ou à administradora, mesmo que o repasse ao proprietário aconteça depois. Não basta usar a data do extrato bancário do locador sem conferir o demonstrativo da imobiliária. [1]

Exemplo fictício: Bruno é proprietário de uma sala alugada por uma empresa. A imobiliária recebe o pagamento e repassa o líquido após descontar sua taxa. A origem do aluguel continua sendo a empresa locatária. Bruno concilia contrato, demonstrativo da administradora e comprovante da fonte pagadora, inclusive quanto ao imposto retido.

A legislação admite exclusões específicas, desde que o ônus seja efetivamente do locador: impostos, taxas e emolumentos incidentes sobre o imóvel; condomínio; despesas de cobrança ou recebimento, como administração imobiliária; e aluguel pago na sublocação. Contrato, cobrança e comprovante de pagamento precisam ser conciliados. [5][6]

Nem toda despesa com o imóvel reduz o aluguel tributável. Reformas para futura locação e honorários advocatícios para retirar inquilino, por exemplo, não recebem essa dedução. Tampouco se pode descontar o aluguel de outra residência em que o proprietário mora, fora da hipótese própria de sublocação. [4]

Se IPTU ou condomínio foram suportados pelo inquilino, não devem ser novamente usados como despesa do proprietário. Cada imóvel deve ter controle próprio para documentar os valores utilizados.

Desde janeiro de 2026, a legislação prevê redução do imposto mensal, observados os rendimentos e os limites legais. A tabela progressiva continua sendo utilizada; o redutor é aplicado conforme as regras do período. Não é correto simplesmente declarar que todo aluguel é isento, nem reutilizar automaticamente cálculos de 2025. [7][8]

Na declaração relativa ao ano-calendário de 2026, os aluguéis são conciliados com os demais rendimentos sujeitos ao ajuste. Carnê-Leão pago e IRRF compensável entram nessa conferência. Ausência de imposto em determinado mês não assegura ausência de imposto no ajuste anual, especialmente quando há outras fontes de renda. O redutor anual tem critérios próprios. [7][8][9]

Guarde contratos, comprovantes mensais, relatórios da administradora, encargos, DARFs e informes das fontes pagadoras. Conferir o ano inteiro ajuda a evitar duplicidade e omissão.

Na copropriedade, deve-se verificar a participação de cada titular e a documentação que fundamenta a distribuição dos rendimentos. Receber tudo em uma única conta não autoriza atribuir arbitrariamente a renda a um só proprietário. Para bens comuns do casal, existem regras específicas: a Receita orienta a tributação de metade para cada cônjuge ou, opcionalmente, da totalidade em nome de um deles. [1]

A apuração mensal e a declaração anual precisam seguir o tratamento adotado de forma coerente. Usufruto, inventário e alteração da titularidade exigem análise documental própria; uma transferência bancária entre familiares não substitui essa análise.

Não. O imposto sobre a renda, a documentação fiscal da locação e as regras de IBS/CBS tratam de obrigações diferentes. A dispensa de determinada nota ou o tratamento de um tributo não dispensam automaticamente o IRPF. Consulte o conteúdo específico sobre nota fiscal de aluguel para avaliar aquela obrigação separadamente.

Uma holding também não é automaticamente mais econômica. A comparação deve abranger a tributação da renda e dos lucros distribuídos, custos de estrutura e manutenção, transferência dos imóveis, eventual venda e objetivos patrimoniais. A Lei nº 15.270/2025 exige atenção adicional às regras de distribuição de lucros e altas rendas a partir de 2026. [8]

Preciso apurar se o aluguel não gerar imposto no mês?

Mantenha o controle mensal e verifique a apuração aplicável. Não haver DARF a pagar não torna o rendimento automaticamente dispensado da declaração anual, quando ela for obrigatória.

Posso deixar para pagar tudo na declaração anual?

Não é a rotina adequada. O ajuste anual não elimina o vencimento das antecipações mensais legalmente devidas. Antes de regularizar atrasos, confira meses, pagamentos e acréscimos aplicáveis. [4][9]

Receber por PIX muda a tributação?

Não muda a natureza do aluguel. O que precisa ser identificado é o contrato, a fonte pagadora, o titular do rendimento e a data do recebimento.

Organize o IRPF e o patrimônio com a DCON. Reúna contratos, demonstrativos da imobiliária, comprovantes e a última declaração para avaliar a apuração dos aluguéis e as alternativas patrimoniais adequadas ao seu caso.

1. Receita Federal — Rendimentos sujeitos ao Carnê-Leão: aluguel, data do pagamento, copropriedade e bens comuns. Consultar fonte oficial
2. Receita Federal — Recebo aluguéis de uma imobiliária: origem PF/PJ e taxa de administração. Consultar fonte oficial
3. Receita Federal — IRRF: responsabilidade da fonte pagadora e aluguéis pagos por PJ. Consultar fonte oficial ; Lei nº 7.713/1988, arts. 7º, II, e 8º: Consultar fonte oficial
4. Receita Federal — Perguntas e Respostas IRPF 2026, questões 207, 445 a 448 e seção Carnê-Leão. Publicação referente à declaração do exercício 2026, ano-calendário 2025: utilizada aqui para regras gerais de classificação, exclusões e prazo, sem transportar as tabelas de 2025 para 2026. Consultar fonte oficial
5. Lei nº 7.739/1989, art. 14, I a IV: exclusões do rendimento de aluguel. Consultar fonte oficial
6. Receita Federal — Manual Meu Imposto de Renda, Rendimentos do Capital: encargos cujo ônus é exclusivamente do locador. Consultar fonte oficial
7. Receita Federal — Tributação de 2026: tabelas e redução mensal; redução anual a partir do exercício 2027, ano-calendário 2026. Consultar fonte oficial
8. Lei nº 9.250/1995, arts. 3º-A e 11-A; art. 6º-A e arts. 16-A/16-B, conforme Lei nº 15.270/2025. Consultar fonte oficial ; Consultar fonte oficial
9. Receita Federal — Dicas de preenchimento: totalidade das fontes tributáveis e recolhimento mensal quando devido. Consultar fonte oficial