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Reforma tributária · 03/10/2026

Locador pessoa física ou jurídica precisa emitir nota fiscal de aluguel?

Nem toda pessoa física que recebe aluguel precisa emitir NFS-e. A obrigação da reforma alcança a PF que se enquadra como contribuinte ou responsável pelo IBS/CBS, com início documental postergado para 1º de janeiro de 2027. Para a pessoa jurídica locadora sujeita à regra, não optante pelo Simples, o Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026 fixou 1º de dezembro de 2026 para a NFS-e de locação de bens imóveis e móveis; o optante pelo Simples segue a ressalva documental de 1º de janeiro de 2027. A emissão da nota de aluguel não significa incidência de ISS sobre a locação imobiliária pura.

  • Proprietários pessoa física com um ou mais imóveis locados
  • Holdings patrimoniais e empresas locadoras
  • Imobiliárias e administradoras de carteira de aluguéis
  • Contadores e consultores que atendem locadores
Revisar contratos, enquadramento e emissão da carteira de aluguéis →Ver holding patrimonial
● DCON CRC-GO 1202/O-5/Resp. técnico CRC-GO 16.395/O-9/Atendimento nacional/Diagnóstico técnico inicial em até 7 dias úteis após o recebimento completo dos documentos e a definição do escopo
Resposta validada DCON

O que dizemos sobre este tema.

A obrigação de emitir nota fiscal de aluguel depende de quem é o locador e da data aplicável. Pessoa jurídica locadora sujeita à regra, não optante pelo Simples, segue o marco de 1º/12/2026 do Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026. Optante pelo Simples e pessoa física contribuinte ou responsável seguem a ressalva documental de 1º/01/2027. A emissão da NFS-e não transforma a locação imobiliária pura em serviço sujeito ao ISS, e o enquadramento da pessoa física depende de receita e quantidade de imóveis apurados conforme a lei.

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Por que aluguel aparece na NFS-e?

Finalidade documental da reforma, não criação de ISS sobre a locação.

  • Locação como operação sujeita a IBS/CBS

    A locação onerosa integra o campo de incidência do IBS e da CBS quando realizada por contribuinte desses tributos. O legislador e os atos de implantação elegeram a NFS-e de padrão nacional para documentar a operação, e a Nota Técnica 009 criou campos específicos de locação e identificação de unidades imobiliárias. A locação de imóvel, por si, não passou a ser um serviço tributado pelo ISS municipal. O fornecedor pode ser locador, cedente ou arrendador, conforme o negócio, inclusive sem ser titular da propriedade.

  • Emissor Nacional também para locação

    O Manual da Plataforma CBS da Receita, em maio de 2026, indicou o Emissor Nacional também para locações, mesmo em município com emissor próprio para operações sujeitas ao ISS. Na edição daquele manual a funcionalidade ainda estava em desenvolvimento — antes de seguir um tutorial de telas, confirme a versão de produção e os manuais vigentes da NFS-e.
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Pessoa física: os dois requisitos e a regra do próprio ano

Quantidade de imóveis e receita precisam ser avaliadas em conjunto, não isoladamente.

  • Teste do ano anterior

    Para a locação imobiliária, o enquadramento da pessoa física no regime regular do IBS/CBS pelo ano anterior depende de dois requisitos simultâneos: receita total das locações acima do limite legal, cuja referência original é R$ 240 mil, e locação de mais de três imóveis distintos. A referência monetária é atualizada pelo IPCA, e o valor operacional publicado para o período deve ser conferido antes de qualquer simulação.

  • Teste do próprio ano

    A legislação também prevê hipótese de enquadramento no próprio ano se a receita superar o limite em 20%; o regulamento mantém a exigência de observar a quantidade de imóveis nessa hipótese. Por isso, uma afirmação como "um imóvel que rende acima do limite já exige nota" não exprime a regra completa — a contagem de imóveis continua relevante.

  • IR continua sendo apurado à parte

    A pessoa física que não preenche os requisitos de sujeição passiva da reforma não ganha, por isso, isenção de IR sobre o aluguel. Contrato, comprovantes, declarações e eventual documentação da receita continuam sendo analisados pelas regras do imposto de renda. A inscrição técnica no CNPJ prevista para a PF contribuinte/responsável de IBS/CBS começa em 2027 e serve à identificação fiscal — não equivale a abrir uma sociedade nem alcança todos os proprietários.
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Pessoa jurídica: locadora, holding e carteira de contratos

O calendário de dezembro de 2026 é para a PJ locadora sujeita à regra e não optante pelo Simples.

  • Marco de 1º/12/2026

    Para a pessoa jurídica locadora sujeita à obrigação e não optante pelo Simples, a NFS-e de locação passa a ter marco documental em 1º/12/2026, inclusive quando o imóvel fica em cidade com emissor municipal destinado a serviços sujeitos ao ISS. Se a operação for praticada por optante pelo Simples em situação legalmente permitida, a regra documental aplicável é a de 1º/01/2027 do mesmo ato.

  • O que verificar antes de simular

    Quem é o locador/cedente/arrendador e titular da receita, eventual usufruto ou sublocação, natureza contratual, período de recebimento, uso residencial ou comercial, encargos suportados pelo inquilino e integração do faturamento. O limite de receita e quantidade de imóveis previsto para a pessoa física não é um critério de dispensa geral da PJ.

  • Holding de imóveis próprios e Simples

    Uma holding de imóveis próprios não deve ser tratada como optante comum do Simples Nacional. A locação imobiliária própria pura já esbarra no art. 17, XV, da LC 123/2006 em 2026; a exceção então vigente depende de serviço efetivamente sujeito ao ISS. A partir de 2027, o texto novo da LC 214/2025 elimina essa exceção. Veja o detalhamento em holding patrimonial.
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A nota da imobiliária substitui a do locador?

Não automaticamente — são operações distintas.

  • Comissão é receita própria da imobiliária

    A comissão de corretagem ou administração é receita própria da imobiliária, documentada pela nota do seu serviço. O valor recebido em razão da locação, ainda que transite pela administradora, pertence à operação do locador, cedente ou arrendador e titular da receita, que pode ser diferente do dono do imóvel.

  • Repasse não é faturamento da imobiliária

    Se uma plataforma ou terceiro operacionalizar a emissão por conta do fornecedor em hipótese permitida, a identificação do sujeito e a responsabilidade documental precisam estar corretamente configuradas. O repasse não deve ser transformado em faturamento bruto da intermediadora.
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Aluguel residencial e contratos antigos

Redução de 70% na alíquota, redutor social e opção transitória não se confundem.

  • Redução de 70% e redutor social

    Para locador sujeito ao regime regular, a LC 214/2025 reduz em 70% a alíquota de IBS/CBS incidente na locação de imóvel. O aluguel residencial pode ainda contar com redutor social cujo valor-base legal é de R$ 600 por mês, por imóvel, atualizado pelo IPCA, nas condições do art. 260 com redação da LC 227/2026 — não aplicável ao aluguel comercial. A locação residencial de curta permanência, até 90 dias ininterruptos, pode seguir o tratamento de hotelaria quando praticada por contribuinte enquadrado; isso não se estende a toda hospedagem eventual de pessoa física.

  • Opção transitória de 3,65% para contrato antigo

    Contratos por prazo determinado firmados até a publicação da LC 214/2025 (16/01/2025) podem, em circunstâncias delimitadas pelo art. 487 e pelo regulamento, admitir opção transitória de IBS/CBS equivalente a 3,65% da receita bruta recebida. Os requisitos de comprovação não são iguais para todo contrato: para o não residencial, a lei descreve como condição o registro ou a disponibilização do contrato; para o residencial, a comprovação da data segue formas próprias, com o benefício limitado a 31/12/2028 ou ao fim do prazo original do contrato, o que ocorrer primeiro. Em ambos os casos há exigência de escrituração segregada e restrições a créditos e ao redutor social. Essa porcentagem não é a alíquota padrão de todos os aluguéis, e contrato antigo não dispensa, por si, a NFS-e.
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Checklist para carteiras patrimoniais

Cinco passos antes de qualquer simulação ou mudança de emissor.

  • 1. Mapear titularidade e contratos

    Titularidade do bem, locador/cedente/arrendador, titular da receita, imóvel distinto, contrato, município e uso residencial/comercial.

  • 2. Apurar receitas e imóveis

    Receitas da PF no ano anterior e no ano corrente, usando o limite monetário atualizado, sem perder a contagem de imóveis.

  • 3. Separar fluxos

    Recebimentos do locador, repasses e remuneração da imobiliária, conciliando contrato, banco e documentação fiscal.

  • 4. Testar contratos antigos

    Identificar contratos anteriores a 16/01/2025 e testar se a opção transitória é vantajosa e juridicamente disponível.

  • 5. Validar emissão

    Confirmar emissor nacional, cadastros, classificação da operação, dados dos imóveis e integração de ERP na documentação técnica vigente antes da entrada em produção.
Base legal verificada

Legislação e fontes oficiais

Quatro calendários distintos não devem ser misturados: NFS-e da PJ locadora não optante pelo Simples (1º/12/2026), calendário documental da PF contribuinte/responsável e do optante pelo Simples (1º/01/2027), migração do Emissor Nacional para serviços do Simples (1º/11/2026) e o teste cumulativo de receita e quantidade de imóveis da pessoa física, com valor-base atualizado pelo IPCA.

Fontes normativas 25/09/2026.

Revisão técnica: Leandro Matsuoka Guimarães, sócio-fundador e diretor técnico da DCON, CRC-GO 16.395/O-9. A aplicação depende dos fatos, documentos, período de apuração e legislação vigente no caso concreto.

Perguntas frequentes

FAQ técnica.

Todo proprietário precisa emitir nota de aluguel?+

Não. A pessoa física precisa primeiro ser contribuinte ou responsável do IBS/CBS; para locação de imóveis, há requisitos específicos de receita e quantidade de imóveis. A pessoa jurídica locadora sujeita à norma tem calendário próprio, com ressalva para optantes pelo Simples Nacional.

Tenho quatro imóveis: já preciso emitir?+

O número de imóveis, sozinho, não basta para enquadrar a pessoa física pela regra do ano anterior. A receita também deve superar o limite atualizado; o enquadramento no próprio ano exige análise própria.

A nota do aluguel cobra ISS?+

A NFS-e foi escolhida como documento da reforma para a locação, sem transformar o aluguel imobiliário puro em serviço sujeito ao ISS. A nota de comissão da imobiliária é outra operação.

A imobiliária pode emitir uma nota por todo o aluguel?+

A nota da comissão não substitui, por si só, a documentação fiscal do locador contribuinte. Repasses e remuneração própria exigem segregação — é preciso confirmar quem é o fornecedor da operação.

Quando a pessoa física começa?+

A obrigação documental da pessoa física contribuinte ou responsável no regulamento da CBS foi postergada para 1º/01/2027; o enquadramento deve ser apurado individualmente.

Um contrato antigo paga só 3,65%?+

Apenas se atender à opção transitória do art. 487. Os requisitos variam por tipo de contrato: o não residencial depende de registro ou disponibilização do contrato; o residencial tem forma própria de comprovar a data e vale até 31/12/2028 ou o fim do prazo original, o que vier primeiro. A porcentagem não é a regra geral da locação.

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